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On parle souvent du statut d’agent commercial dans l’immobilier mais qu’en est-il ?

par | Mar 16, 2022 | Juste de l'immobilier

Agent commercial en immobilier

Un peu d’histoire sur le statut d’agent commercial

Avant 2006, la quasi-totalité des conseillers immobiliers dans les agences immobilières avaient le statut de salarié. Le statut d’agent commercial avant 2006 n’était pas considéré comme « compatible » avec la Loi Hoguet du 2 juillet 1970 encadrant l’activité de transaction immobilière. Notamment en ce qui concerne le devoir de moralité qu’impose la loi Hoguet, de perception de fonds ou de rédaction d’acte juridique. La loi portant Engagement National pour le Logement du 13 juillet 2006 dite loi ENL est venu clarifier la situation en indiquant que les indépendants, collaborant avec des agences immobilières, n’ont désormais pas d’autre choix que d’avoir le statut d’Agent Commercial. En effet l’article 97 de cette loi est venu modifier la loi du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet) règlementant certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce et préciser que les mandataires non salariés des agences immobilières relèvent désormais exclusivement du statut d’agent commercial.

Mais qu’est-ce qu’un agent commercial en immobilier dit « A.C.I » ?

  • L’agent commercial du secteur Immobilier (A.C.I.) est un agent commercial comme les autres : il est soumis aux dispositions des articles L. 134-1 à L. 134-17 du Code de commerce, il bénéficie donc des mêmes droits, obligations et usages.
  • L’agent commercial en immobilier est un mandataire chargé, de façon permanente et indépendante, de négocier et éventuellement de conclure des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestations de services, au nom et pour le compte d’autres entreprises.
  • Il doit s’inscrire au Registre Spécial des Agents Commerciaux.
  • Il exerce dans une réglementation régie par la Loi Hoguet et son décret d’application (et l’Article L 134-1 et suivants du Code de commerce).
  • Il n’a pas la qualité de commerçant.
  • Il ne peut avoir de clientèle propre ni être titulaire d’un fonds de commerce.
  • Il agit au nom et pour le compte du mandant, sans accomplir d’actes de commerce en son nom propre.
  • Il ne peut recevoir de mission que du titulaire de la carte professionnelle. Ce principe a pour corolaire qu’il ne peut recevoir de rémunération que du titulaire de la carte professionnelle.
  • Il doit avoir une attestation préfectorale l’habilitant à négocier et à faire de la transaction immobilière. Cette carte de délégataire est demandée pour eux par leur mandant au service immobilier de la Chambre de Commerce dont il dépends (il s’agit en fait du duplicata au nom de l’Agent commercial de la carte de transaction immobilière de l’agence immobilière mandante. Cette attestation doit être renouvelée tous les trois ans et la procédure coût 55€).

Quelle est la différence entre un agent immobilier et un agent commercial ?

Un Agent Immobilier exerce sous la forme d’une société (SA/SAS/EURL/SARL…). Il exercer sous condition d’aptitude (Diplôme ou expérience et 14 h de formation continue par an ou 42h sur les 3 dernières années) et de moralité. Il doit être titulaire d’une carte professionnelle délivrée par la CCI avec un pouvoir large en matière d’intervention dans le domaine de l’immobilier. Il doit disposer d’une garantie financière sur il perçoit des fonds Il doit avoir une assurance responsabilité civile professionnelle. Un Agent Commercial ne peut pas exercer en société mais uniquement en Entreprise Individuelle. Il exerce sous conditions d’aptitude (14 h de formation continue par an ou 42h sur les 3 dernières années) et de moralité. Il doit être titulaire d’une attestation d’habilitation délivrée par la CCI  avec moins de pouvoir et de droits qu’un agent immobilier. Il doit avoir une assurance responsabilité civile professionnelle.

Quelques points clés à retenir sur l’agent commercial

  • Le statut :
    • Entreprise individuelle
      • En régime auto-entreprise (ou micro entreprise) pour des démarches de création et de gestion simplifiée mais plafonné à 72 500€ de chiffre d’affaires annuel
      • En régime réel simplifiée ou normal au-delà de 72 500€
    • Entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL)

Chaque régime dispose d’avantages et d’inconvénients et il convient d’appréhender le bon régime en fonction de votre situation.

  • Votre immatriculation : RSAC (Registre spécial des agents commerciaux)
  • Votre Centre de formalités des entreprises (CFE) : le Greffe du Tribunal de Commerce.
  • Votre taux de cotisations sociales : 22 % (pour le régime micro entreprise)
  • Votre catégorie d’imposition : BNC (bénéfices non commerciaux).
  • Le  code APE/NAF des agences immobilières : 6831Z. Celui des mandataires immobiliers : code 4619B,
  • Votre rémunération : un pourcentage des honoraires perçues par l’agence immobilière titulaire de carte professionnelle.

Tout le monde ou presque peut devenir auto-entrepreneur ! En effet, le statut est ouvert aux étudiants, retraités, fonctionnaires et même aux salariés ou dirigeants assimilés salariés.

Quelles sont les avantages et inconvénients du régime micro-entreprise ?

Avantages

1 – Une gestion simplifiée

  • Tenir un livre de recettes/dépenses
  • émettre des factures pour vos clients
  • disposer d’un compte bancaire séparé de votre compte courant particulier (uniquement si votre chiffre d’affaires annuel excède 10 000 € deux années consécutives)
  • déclarer votre chiffre d’affaires et régler vos cotisations sociales et fiscales suivant un calendrier défini

2 – Rapidité des formalités d’ouverture Il vous suffit de remplir le formulaire « P0 Micro-Entrepreneur » et de transmettre les différentes pièces justificatives (qui dépendent de votre type d’activité) au CFE dont vous dépendez. Vous obtiendrez votre numéro de SIRET 1 à 4 semaines plus tard. 3 – Un cumul possible des statuts Le statut d’auto-entrepreneur étant ouvert à tous les profils (étudiant, salarié, fonctionnaire, demandeur d’emploi, retraité et dirigeant assimilé salarié), il est particulièrement intéressant pour les personnes qui souhaitent conserver leur statut actuel tout en complétant leurs revenus. Avec l’auto-entreprise, vous avez ainsi la possibilité de cumuler les revenus issus de votre activité avec votre salaire ou vos allocations (chômage, retraite). 4 – La franchise en base de TVA En tant qu’auto-entrepreneur, vous n’êtes pas redevable de la TVA si vous ne dépassez pas un certain seuil de chiffre d’affaires (34 400€/an) 5 – Des charges sociales allégées Depuis le 1er janvier 2020, les nouveaux créateurs d’entreprise répondant à certains critères peuvent bénéficier de l’ACRE, un dispositif d’exonération partielle des charges sociales. Cette aide est valable pour la première année suivant la création de l’entreprise. Après cette année, vous serez soumis à un taux de cotisation de 22%. 6 – Une meilleure visibilité de votre impôt sur le revenu Vous pouvez, sous conditions de revenus, d’opter pour le versement libératoire. Dans ce cas, lors de leur déclaration mensuelle ou trimestrielle de chiffre d’affaires, un pourcentage supplémentaire sera prélevé au titre de l’impôt sur le revenu et viendra s’ajouter aux cotisations sociales. Le taux du versement libératoire dépend de la nature de l’activité. Ce type d’imposition comporte plusieurs avantages :

  • vous payez votre impôt sur le revenu tout au long de l’année, sans régularisation le dernier mois
  • le calcul du montant est automatique et prévisible
  • vous payez moins d’impôts si votre chiffre d’affaires est moins important, puisque le taux ne varie pas

L’option pour le versement libératoire n’est toutefois pas judicieuse pour les personnes qui ne sont pas imposables.

Inconvénients

1 – Des charges fixes même sans chiffre d’affaires ou un chiffre d’affaires faibles Vous pouvez, sous conditions de revenus, d’opter pour le versement libératoire. Dans ce cas, lors de leur déclaration mensuelle ou trimestrielle de chiffre d’affaires, un pourcentage supplémentaire sera prélevé au titre de l’impôt sur le revenu et viendra s’ajouter aux cotisations sociales. Le taux du versement libératoire dépend de la nature de l’activité. (frais bancaire, assurance responsabilité civile, carburant, assurance voiture) 2 – La TVA non récupérable en dessous de 34 400€ En effet si vous avez beaucoup de frais au démarrage, vous ne pourrez pas récupérer la TVA de vos achats puisque vous le facturez pas à vos clients (l’agence immobilière en l’occurence) 3 – Une couverture sociale limitée

  • Les indemnités journalières en cas de maladie ou d’accident sont versées sous conditions. De plus, un délai de carence est appliqué entre le début effectif de votre arrêt de travail et le versement des indemnités journalières.
  • La validation des trimestres de retraite n’est possible que si vous avez réalisé un chiffre d’affaires minimum défini en fonction de votre type d’activité. Les droits à la retraite dépendent en effet des cotisations sociales versées.
  • Les auto-entrepreneurs ne cotisent pas pour le chômage. Vous pouvez toutefois prendre une assurance chômage en complément.

4 – Une responsabilité personnelle de l’auto-entrepreneur En effet, il n’y a pas distinction entre le patrimoine personnel de l’auto-entrepreneur et celui de la société contrairement au régime de l’EIRL. En cas de dettes, les biens privés de l’auto-entrepreneur peuvent être saisis. Toutefois, pour quelques euros, il est possible de faire une déclaration d’insaisissabilité auprès d’un notaire. Dans l’exercice du métier d’agent commercial en immobilier, comme il n’y pas d’achat de stock de marchandises par exemple et peu d’achat, il y en général peu de dettes à contracter dans le cadre de l’exercice de son métier. J’espère que vous en savez un peu plus sur statut d’agent commercial. N’hésitez pas à nous contacter si vous avez des questions à : recrutement@sherlock.immo

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