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Les différentes autorisations d’urbanisme en clin d’oeil

par | Mar 29, 2022 | Juste de l'immobilier

URBANISME

La délivrance d’une autorisation d’urbanisme permet à la commune de vérifier la conformité des travaux par rapport aux règles d’urbanisme.

En fonction du type de projet et du lieu, il faut déposer une demande de permis (permis de construire, d’aménager…) ou une déclaration préalable de travaux. Avant de commencer les travaux, il est recommandé de demander un certificat d’urbanisme pour obtenir des informations sur le terrain faisant l’objet de travaux.

Quels sont les objectifs et les avantages?

L’objectif de cette clé est de vous permettre d’être plus à l’aise avec les règles d’urbanisme et de pouvoir boucler certaines affaires plus rapidement grâce à votre maitrise de l’environnement immobilier.

Les différentes autorisations d’urbanismes

  • Certificat d’urbanisme
  • Déclaration préalable de travaux (DP)
  • Permis de construire
  • Permis d’aménager
  • Permis modificatif d’un permis de construire ou d’aménager & Permis de démolir
  • Transfert d’un permis de construire ou d’aménager
  • Contestation d’une autorisation d’urbanisme
  • Taxe d’aménagement

Le certificat d’urbanisme

Le certificat d’urbanisme est un document qui indique les règles d’urbanisme applicables à un terrain donné. Il existe 2 types de certificats : le certificat d’information et le certificat opérationnel.
Le certificat d’information permet de disposer d’informations sur la situation d’un terrain, tandis que le certificat opérationnel apporte des informations sur la faisabilité du projet. Sa délivrance n’est pas obligatoire, mais il est fortement recommandé d’en faire la demande.

La déclaration préalable de travaux (DP)

Dans un certain nombre de cas, une déclaration préalable de travaux (DP) est exigée avant de démarrer les travaux. Elle permet à la mairie de vérifier que le projet de travaux respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur. D’une manière générale, elle concerne la réalisation d’aménagement de faible importance. La déclaration préalable de travaux doit être transmise à la mairie.

Le permis de construire

Dans un certain nombre de cas, un permis de construire est exigé. D’une manière générale, il concerne les travaux de construction de grande ampleur (construction d’une maison individuelle et/ou ses annexes). Toutefois, il s’applique également à plusieurs autres cas (certains agrandissements, construction d’un abri de jardin…). La demande de permis de construire doit être transmise à la mairie.

Le permis d’aménager

Le permis d’aménager est un acte qui permet à l’administration de contrôler les aménagements affectant l’utilisation du sol d’un terrain donné (par exemple: lotissement, camping, aire de stationnement). La démarche est différente selon que votre projet génère ou non un impact sur l’environnement (c’est-à-dire qu’il est notamment susceptible de porter atteinte aux ressources en eau ou de nuire aux espèces protégées).

Le permis modificatif d’un permis de construire ou d’aménager

Le bénéficiaire d’un permis de construire ou d’un permis d’aménager en cours de validité peut apporter des modifications à celui-ci, sans avoir à demander un nouveau permis. Pour cela, les modifications à apporter doivent être mineures (par exemple, changement de façade). Ce permis ne constitue pas un nouveau permis.

Le permis de démolir

Le permis de démolir est une autorisation administrative qui doit être obtenue préalablement à la démolition partielle ou totale de toute construction protégée ou située dans un secteur où ce permis est obligatoire. Il doit être adressé par lettre recommandée avec avis de réception ou déposé à la mairie. Lorsque la démolition dépend d’un projet de construction ou d’aménagement, la demande de démolition peut être faite au moment de la demande de permis de construire ou d’aménager.

Le transfert d’un permis de construire ou d’aménager

Le transfert d’un permis de construire ou d’aménager, en cours de validité, à une autre personne peut être autorisé par la mairie sous certaines conditions. La mairie dispose de 2 mois pour rendre sa décision. Le transfert du permis ne repose sur aucun fondement réglementaire mais résulte d’une pratique administrative, reconnue par la jurisprudence.

La contestation d’une autorisation d’urbanisme

Un tiers (un voisin le plus souvent) peut contester la validité d’une autorisation d’urbanisme (par exemple, un permis de construire) en exerçant un recours. Pour cela, il faut démontrer un intérêt à agir.

La taxe d’aménagement

La taxe d’aménagement a été instituée le 1er mars 2012. Elle doit être versée à l’occasion de la construction, la reconstruction, l’agrandissement de bâtiments et aménagements de toute nature nécessitant une autorisation d’urbanisme. Elle est due par le bénéficiaire de l’autorisation de construire ou d’aménager.

Urbanisme : quelle est la durée de validité d’une autorisation ?

La durée de validité d’un permis de construire, d’aménager ou d’une déclaration préalable est de 3 ans. L’autorisation d’urbanisme est périmée : si vous ne commencez pas les travaux dans les 3 ans, ou si vous interrompez le chantier durant plus d’1 an. Toutefois, vous pouvez demander la prolongation de votre autorisation d’urbanisme : si vous ne pouvez pas commencer les travaux dans les 3 ans, ou si vous prévoyez d’interrompre le chantier durant plus d’1 an. La durée de validité de votre autorisation d’urbanisme peut être prolongée une 1ère fois, sur votre demande, pour une durée d’un an. Ensuite, vous pouvez faire une seconde demande de prolongation, ce qui peut porter la durée de validité totale de votre autorisation à 5 ans.

Infraction aux règles d’urbanisme : quels délais de prescription ?

La réalisation de travaux non conformes à l’autorisation obtenue ou contrevenant au plan local d’urbanisme (PLU) constitue une infraction pouvant engager la responsabilité pénale sur une certaine période : il s’agit du délai de prescription. Ce délai est passé de 3 à 6 ans depuis le 28 février 2017. Il démarre à partir de l’achèvement des travaux et est rétroactif, c’est-à-dire qu’il s’applique aux infractions commises avant cette date, sauf si l’ancien délai de 3 ans est déjà prescrit.

Par exemple :
Les travaux achevés en janvier 2017 sont susceptibles d’engager votre responsabilité pénale jusqu’en janvier 2023 s’ils sont non conformes ou contreviennent au PLU ; Pour les travaux qui ont été achevés en avril 2018, votre responsabilité pénale peut être engagée jusqu’en avril 2024.
Au-delà du délai de 6 ans, vous ne pouvez plus faire l’objet de poursuites pénales. Toutefois, passé ce délai, la commune peut engager votre responsabilité civile, dans la limite de 10 ans, en saisissant le tribunal de grande instance (TGI) pour ordonner la démolition ou la mise en conformité de votre construction.

Conclusion

Les autorisations d’urbanismes peuvent faciliter ou ralentir voire annuler une transaction…plus que jamais, mieux vaut anticiper les évènements que les subir… Prenez le temps de vérifier ce qui est faisable avec le bien que vous allez mettre en vente…agrandissement, construction de piscine ou de dépendance…ainsi vous pourrez facilement aider vos acquéreurs a se projeter et à trancher.

Pour aller plus loin :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/N319
https://www.geofoncier.fr/

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