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Le marchand de biens : une profession complexe et mal connue (partie 2)

par | Mar 30, 2022 | Juste de l'immobilier

Marchand de biens

Les spécificités de la profession de Marchand de Biens

1. Les frais de notaire

Toute mutation d’un bien immobilier à titre onéreux (vendu) donne droit pour l’État à percevoir des droits de mutation également appelés frais dits de notaire.
Dans le cas d’une mutation à titre gratuit il s’agit de frais de donation, calculés sur le principe des droits de succession.
Ces frais de notaire sont un ensemble de taxes et rémunération liées à la vente d’un bien immobilier. Ils sont composés essentiellement de taxes. La part revenant au notaire est relativement faible proportionnellement.

Il existe 2 types de droits : les droits normaux et les droits réduits.
Ils sont composés de taxes destinées à la commune, au département, auquel s’ajoute des droits d’enregistrement hypothécaires de frais de formalités et les frais de formalités.

1.1 Les droits normaux

La part départementale s’élève à 4.80% ;
La part départementale s’élève à 1.20% ;
Les émoluments du notaire varient de 0.80% à 3.945% ;
Les montant des frais d’assiette est de 0.10% anciennement appelés salaire du conservateur d’hypothèques.

Frais auxquels il faut rajouter les formalistes et les frais d’enregistrement et publication des actes. Le montant des frais de mutation s’élève donc à 8.5% en moyenne.

1.2 Les frais de notaire réduits

L’acquéreur d’un bien jamais vendu bénéficie de frais réduits. C’est le cas par exemple pour un appartement vendu par un promoteur. C’est le seul cas pour un particulier.
La taxe à 4.80% est réduite à 0.715%.

Le montant total est donc réduit à 2.5% souvent arrondis à 3% si l’on prend en compte les frais d’hypothèque.
C’est également le cas pour achat par un professionnel prenant l’engagement de revendre dans les 5 ans.

Par contre, si au terme des 5 ans le bien n’a pas été revendu l’administration fiscale requalifiera la transaction comme étant à but patrimonial, et redressera le droit au taux normal augmenté des pénalités et intérêts de retard.

La responsabilité juridique du Marchand de Biens, les assurances

1. La responsabilité aggravée du Marchand de Biens

1.1 La responsabilité civile

Le Marchand de Biens est un professionnel. À ce titre, il ne peut s’exonérer de sa responsabilité en cas d’inexécution de travaux de malfaçon, ni des vices qu’ils soient connus ou cachés et ce même s’il n’a pas réalisé ces derniers. Il sera considéré comme ayant eu connaissance du désordre. Le particulier sera présumé de bonne foi et n’ayant pas eu connaissance du vice touchant le bien. Même informé, il pourra prétendre ne pas avoir été suffisamment informé des risques.

Le professionnel devra donc soit procéder aux travaux de remise en état ou indemniser l’acquéreur pour les travaux de remise en état ou le rembourser du prix d’acquisition, éventuellement augmenté des dommages et intérêts, pénalité et préjudice si ce dernier renonce à la vente.

Les procédures peuvent être très longues et très coûteuses.

Un accès à un terrain a été réalisé avec du tout-venant recyclé (matériaux provenant de la démolition) contenant une part infime de fibrociment amianté. Les expertises révèlent que la présence d’amiante est infime et ne présente pas de danger pour la santé. Le Marchand de Biens étant « présumé constructeur » sera condamné à désamianter le site avec les précautions d’usage et à refaire l’accès, charge à lui de se retourner contre l’entreprise défaillante.

Attention : les assurances responsabilité civile professionnelles de Marchands de Biens couvrent rarement les désordres liés à l’amiante.
Si la faute est intentionnelle, elle pourra relever de la responsabilité pénale.

2.Les assurances de l’ouvrage

2.1 La Décennale

art. 1792 du Code Civil : Chaque entreprise effectuant des travaux portant sur un élément indissociable de l’ouvrage devra être en capacité de fournir une assurance décennale couvrant les désordres causés par son intervention ou sa fourniture.
Les entreprises réalisant des travaux affectant la structure de l’ouvrage ou sa solidité doivent garantir sa prestation contre tout désordre éventuel pour une durée de 10 ans à compter de la livraison de l’ouvrage (facturation). Cette garantie vaut également pour la fourniture des matériaux. Pour pouvoir faire jouer cette garantie, il faut prouver la responsabilité de l’entreprise ayant fourni les matériaux ou réalisé la prestation.

Par exemple : un immeuble en Savoie il y a quelques années a vu ses fondations se désagréger. Qui était responsable ? Le maçon qui avait mal mis en œuvre le béton ? L’usine de béton qui avait mal réalisé le mélange ? Le fabricant de ciment qui avait mal fabriqué son produit ? Le transporteur qui aurait mal stocké la marchandise, etc.

La recherche de responsabilité est longue les expertises nombreuses et couteuses, le bâtiment immobilisé le temps des procédures et expertises, les protagonistes se renvoyant la responsabilité. C’est pourquoi a été instauré un principe d’assurance dit à double détente.

2.2 La dommage-ouvrage art. L242-1 et L 242-2 du code des assurances

Elle prend effet en même temps que la dommage ouvrage, soit 1 an après la livraison du chantier. Elle est obligatoire dès lors que l’on réalise des travaux pour le compte d’autrui. Elle prend effet à compter de la fin du délai de couverture de la GPA, soit 1 an après la livraison du chantier.

La Dommage Ouvrage :
Celle-ci garantit l’indemnisation de l’assuré dans les 90 jours de la déclaration du sinistre, sans recherche de responsabilité, charge à elle de rechercher l’origine du sinistre. Sa durée est de 10 ans à compter de la livraison de l’ouvrage. Le sinistré dispose de 30 jours pour faire sa déclaration, et il est remboursé sans recherche de responsabilité dans un délai de 60 jours et charge à l’assureur de se retourner contre l’entreprise défaillante.
Elle est obligatoire dès lors que les travaux sont réalisés pour le compte d’autrui.
Celle-ci couvre les dommages relevant de l’assurance décennale. Le principe est celui de la double détente. Le défaut d’assurance est passible de 75.000€ d’amende et/ou 6 mois d’emprisonnement.
La DO est obligatoirement fournie avec un contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Elle devra aussi être fournie par le Marchand de Biens dans le cas d’une rénovation, si celle-ci porte sur le bâtiment : création d’une fenêtre ou d’une porte ou extension d’un bâtiment par exemple. Elle est plus difficile à obtenir avec un contrat de maitrise d’œuvre, sauf si un suivi de chantier est effectué par un architecte. Le cout d’une DO est d’environ 3 à 5% du cout du chantier, ce à quoi il faudra ajouter le honoraires de l’architecte autour de 7% HT.
La difficulté pour le Marchand de Biens est lors de rénovations. Les assureurs sont extrêmement réticents à assurer un bien en rénovation.
En cas de refus il conviendra de se rapprocher du BCT, Bureau Central de Tarification des assurances qui contraindra une compagnie.
Mais que se passe-t-il dans le cas d’un particulier ayant fait construire sa maison pour son propre usage sans D.O. et revendant celle-ci avant le terme des 10 ans ?
La construction sera devenue une construction pour autrui par destination. Le vendeur deviendra alors assureur en D.O. pour son acquéreur. En cas de désordre il devra rembourser son acheteur, charge à lui de se retourner contre les entreprises défaillantes.
Dès lors qu’une seule entreprise réalise les travaux, ou que ceux-ci ne portent pas sur le bâtiment, VRD par exemple, la D.O. ne s’impose pas. Il faudra cependant fournir au client acquéreur les attestations d’assurance d’artisans.
Attention : le Marchand de Biens sera réputé constructeur et donc responsable de la bonne exécution des prestations.

2.3 La biennale, art. 1792-3 du Code Civil

La biennale fonctionne exactement de la même manière que la décennale mais s’applique exclusivement aux éléments dissociables de l’ouvrage : électricité, plomberie, carrelage, pour une durée de 2 ans.
La mise en œuvre de ces assurances nécessite une recherche de responsabilité. Il peut être difficile, par exemple dans le cas d’un carrelage présentant un désordre de déterminer si celui-ci provient d’un défaut de fabrication ou de pose.
Dans le 1er cas, il sera couvert par le fabricant du carrelage, dans le cadre de la biennale. Dans le second cas il sera pris en charge par la décennale de l’artisan.
Dans le cas où le carrelage aurait été choisi par le Marchand de Biens et serait inadapté à l’usage, sa responsabilité civile sera engagée. Sa responsabilité pourra être retenue même si le choix a été fait par le client (défaut d’information).

2.4 La Garantie de Parfait Achèvement (GPA), art. 1792-6 du Code Civil

Sa durée est de 1 an à compter de la réception de l’ouvrage. Elle relève de la responsabilité du maitre de l’ouvrage (ne pas confondre le maître d’œuvre qui commande les travaux et le maître d’ouvrage qui réalise les travaux). Il oblige ce dernier à réparer les désordres signalés lors de la réception ou postérieurement à celle-ci.

Le point de départ de toutes ces assurances est la livraison de l’ouvrage sauf pour la D.O. qui prendra effet à la suite de la G.P.A.

2.5 La coordination SPS (Sécurité et Protection de la Santé)

Le coordinateur SPS est obligatoire dès lors qu’il y a au moins 2 entreprises qui travaillent simultanément sur un chantier.
Son rôle est de prévenir les risques d’accidents liés à la Co activité des entreprises sur un même lieu. Éviter par exemple qu’un plombier fasse des tests de mise en eau alors que l’électricien fait une mise sous tension de l’installation.

Il devra également prendre des mesures pour éviter que des engins de chantier circulent trop près des échafaudages.
Cette coordination peut être réalisée dans le cadre d’un contrat de maîtrise d’œuvre, ou d’une mission d’architecte.

Elle peut également être réalisée par le Marchand de Biens. Aucune qualification particulière n’étant requise pour cette fonction, surtout s’il s’agit de petites opérations avec peu d’intervenant. Dans le cas de grosses opérations, voire de promotion immobilière, de entreprises spécialisée type Veritas, Dekra, Apave etc. réaliseront cette prestation.

Si le Marchand de Biens désire assurer la prestation lui-même, il devra cependant veiller à ce que son assurance RC le couvre pour cette fonction.

3.Les droits du locataire, le préavis

3.1 Les différents types de baux

Le Marchand de Biens sera amené à faire du négoce de biens loués. Il aura la possibilité de le revendre vide ou avec le locataire. Dans la 1ère solution il devra mettre fin au bail en cours. Mais en droit français le locataire est très protégé. Il existe plusieurs types de baux : les baux vide, les baux meublés, les baux commerciaux.

Il s’agit d’un bail d’une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction. Le logement pourra être repris par le propriétaire à échéance des 3 ans, dans 3 cas :

  1. Vendre le logement
    Dans cette situation il faudra donner un préavis de 6 mois minimum et lui indiquer le prix de vente. Le locataire sera alors prioritaire entre le 6ème et le 4ème mois de préavis. Au-delà il ne sera plus prioritaire. Par contre, si le prix de vente est différent du prix proposé, le droit de priorité sera repurgé.
    Si le locataire quitte le logement de son propre chef il devra faire savoir son renoncement à acheter durant les 6 mois suivant son départ.
  2. Pour habiter
    Pour soi, pour un ascendant ou un descendant.
  3. En cas de faute du locataire
    La faute devra être caractérisée comme un trouble à l’ordre public et la rupture du bail devra être prononcée par le juge.

Attention :
Le bail est prorogé de plein droit pour 3 ans si le bail a plus de 6 ans et si des enfants scolarisés sont à charge.
Il est reconduit automatiquement si la fin du bail intervient moins de 3 ans après l’achat en cas de congé pour vente.
Il est reconduit automatiquement si la fin du bail intervient moins de 2 ans après l’achat en cas de congé pour habiter.

3.1.2 Le bail meublé

Il s’agit d’un bail précaire d’une durée de 1 an renouvelable par tacite reconduction.
Le bail meublé est réglementé par la loi ALUR qui fixe la liste d’équipement minimal à respecter.

Les conditions de reprise sont les mêmes que pour un bail vide le préavis est de 3 mois.

3.1.3 Le bail mobilité

Il s’agit d’un bail meublé de 1 à 10 mois maximum, non renouvelable.
Il a été créé par la loi ELAN.
Le bail ne pourra être interrompu qu’en cas de faute grave du locataire.

Il pourra être vendu, loué, en cours de bail, mais le locataire devra être informé.

3.1.4 Le bail commercial

Bail spécifique car il est accompagné d’une activité. Il ne pourra être interrompu qu’en cas de faute du locataire, comme un changement d’activité qui ne serait pas conforme au bail ou une faute grave. Pour mettre fin au bail il faudra indemniser le locataire. Le préavis est de 6 mois minimum.

La vente en bloc

Cas spécifique : il s’agit de la vente de plus de 5 logements.
S’il n’est pas donné congé aux locataires :
Les baux seront renouvelés pour 6 ans.

La notification vaudra offre pour une durée de 4 mois.
Si le locataire fait valoir son droit de préemption il aura 2 mois pour acheter + 2 mois s’il fait un prêt. Dans cette situation, le vendeur deviendra diviseur de fait.

S’il est donné congé aux locataires :
Le droit de préemption du locataire sera notifié individuellement.
Il faudra indiquer : le prix et conditions de vente du logement mais aussi le prix de l’immeuble dans sa totalité, le projet de règlement de copropriété, et le diagnostic technique.
Il faudra :

  • Réaliser une expertise technique pour déterminer les travaux éventuels.
  • Réaliser un EDD pour répartir des tantièmes de copropriété.
  • Réaliser une fiche technique descriptive par logement.
  • Donner un délai de 4 mois de réflexion avant offre au locataire et congé pour vente.
  • Informer le maire et les associations de locataires comme la CLCV

Les locataires protégés : ils le sont en raison de leur âge ou de leur état de santé.

  • Les personnes âgées de + de 65 ans.
  • Les personnes justifiant d’un état de santé grave.
  • Les personnes ayant un handicap de + de 80%.

A noter qu’il ne s’agit pas que des personnes en fauteuil roulant il faut inclure les déficients auditifs, visuels, etc.

Voilà, déjà beaucoup d’informations, qui vous donne une idée de la complexité du métier qui va au-delà de juste acheter et revendre un bien. On aurait pu aussi vous parler des différents types société, de la création d’une copropriété, des différents diagnostics à la revente, etc. Mais nous y reviendrons dans des articles dédiés bientôt.

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