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Les différentes surfaces dans l’immobilier

par | Avr 13, 2022 | Juste de l'immobilier

Différentes surfaces en immobilier

Dans l’activité immobilière, il existe différents types de notions de surface, notamment l’emprise au sol, la surface plancher, la surface habitable et la surface dite loi Carrez.

Nous allons aborder aujourd’hui les différences entre la surface habitable, Carrez qui concerne la vente d’un bien et la surface habitable dite Boutin qui concerne la mise en location d’un bien.

Surface habitable

Un logement comprend des pièces principales destinées au séjour et au sommeil, et des pièces de service telles que cuisines, salle d’eau, cabinets d’aisance, buanderie, débarras, séchoirs ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances.
La moyenne des surfaces habitables des pièces principales est de 9 mètres carrés au moins ; aucune de ces pièces n’ayant une surface inférieure à 7 mètres carrés.
La surface habitable d’un logement, définie à l’article R. 111-2 du CCH, est égale ou supérieure à 14 mètres carrés.
La hauteur sous-plafond d’une pièce principale est au moins égale à 2,30 mètres pour une surface au moins égale à 7 mètres carrés  (Décret n°2005-69 du 31 janvier 2005)

Aux termes de l’article R.111-2 du CCH, la surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. 

Ne sont pas pris en compte : 

  • Les superficies de combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, autres volumes vitrés, locaux communs, et autres dépendances du logement ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1.80 mètre.
    Noter que le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multiplié par les hauteurs sous plafond. 
  • Cette notion de surface est celle à laquelle il est fait appel dans les textes relatifs à l’habitabilité d’un logement (Loi S.R.U). 

Pour être définit comme habitable, une pièce doit : 

  • Avoir une fenêtre donnant sur l’extérieure avec une vue (non une cour intérieure d’immeuble ou mur de clôture à 15cm), 
  • Avoir une surface de minimum 9 m2, 
  • Avoir une structure porteuse supportant une charge d’exploitation standard de 250 Kg/m2, 
  • Avoir une hauteur de plafond minimum de 2,30m. 
  • Si l’une de ces conditions n’est pas réunie, la pièce ne pourra être dénommée pièce à vivre et donc habitable. 

Surface habitable dite « Boutin »

Du fait des lois dites « ALUR » de mars 2014 et « Macron » d’août 2015, tout nouveau contrat de location vide ou meublée à usage de résidence principale du locataire doit mentionner la surface habitable du logement.  Une erreur de mesurage de plus de 5% peut entraîner une baisse de loyer.

Seule la surface habitable doit être indiquée

La superficie qui doit être inscrite dans chaque contrat de location d’habitation vide ou meublée est la superficie habitable telle que définie à l’article R 111-2 du Code de la construction et de l’habitation. On parle parfois de surface « loi Boutin » car cette obligation est issue de la loi dite Boutin du 25 mars 2009.
En pratique, il s’agit de la surface de plancher dont on déduit, notamment, les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres ainsi que les parties du logement d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. La définition de la surface habitable loi Boutin est donc très proche de celle de la surface « loi Carrez » utilisée pour les ventes de biens en copropriété. Si vous disposez d’un tel métrage, vous pouvez l’utiliser mais avec précaution : ce ne sont pas exactement les mêmes règles de calcul et les résultats peuvent donc être différents (seule diffère la prise en compte des éventuels surfaces annexes).

Attention, une erreur de superficie peut entraîner une baisse du loyer

Si la loi permet de mesurer soi-même son logement, il est fortement recommandé de recourir aux services d’un diagnostiqueur. En effet, lorsque la surface habitable réelle du logement est inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans le contrat de location, le propriétaire bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté ! Et cette demande du locataire peut intervenir à tout moment, même plusieurs années après son entrée dans les lieux. Le plus prudent est donc de demander l’attestation de superficie en même temps que les autres diagnostics obligatoires.

La surface dite « loi Carrez »

Art.46 (Loi Carrez)

« Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ». La superficie indiquée ne devra pas être inférieure à 5% de la superficie réelle du lot (ou fraction) vendu. En jurisprudence pour un professionnel est 1%. (Validité de l’attestation : durée illimitée en l’absence de modification intérieure.)

Réglementation 
  • Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. 
  • Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété 
  • Loi dite Loi Carrez (du nom du Député qui l’a faite voter) a été entérinée le 18 Décembre 1996 et vient modifier le Texte de 1965 

Décret n° 97- 532 du 23 mai 1997 

  • Portant définition de la superficie privative d’un lot de copropriété. C’est le décret d’application de la Loi du 18 décembre 1996 
Champs d’application de la loi Carrez 

Art.4-1 (Décret d’application)

« La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot, mentionnée à l’article 46 de la Loi 1965, est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. II n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80m » 

Les actes soumis à la loi carrez Forme de l’acte 

Dès lors qu’il s’agit d’une mutation à titre onéreux, tout acte authentique et sous seing privé est concerné : 

  • Compromis de vente. 
  • Promesse unilatérale de vente 
  • Congé pour vendre valant acte de vente 
  • Notification d’un droit de préemption 
  • DIA (Déclaration d’Intention d’Aliéner) 

Qui peut procéder au mesurage ? 

La garantie de contenance du bien incombe au seul vendeur. Celui-ci est libre d’établir lui-même la superficie de son lot, ou de faire appel à un professionnel de son choix qui peut être : un agent immobilier, un diagnostiqueur, un expert, un architecte, ou un géomètre expert. Celui-ci doit être couvert par une assurance responsabilité civile. 

Sanctions pour omission de mention de surface 

  • L’absence de mention de la surface entraîne la nullité de l’acte, Seul l’acquéreur ou le bénéficiaire est en droit de s’en prévaloir, 
  • L’action en nullité doit être intentée au plus tard à l’expiration d’un délai de 1 mois à compter de la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, qui ne contiendrait pas la mention obligatoire. 

Régularisation de l’omission 

A contrario, si l’acte authentique porte mention de la superficie du bien, l’acquéreur est déchu de son droit à engager ou à poursuivre l’action en nullité pour défaut de surface (même si l’avant contrat n’en faisait pas état). 

Sanctions pour erreur de superficie 

  • S’il y a différence entre le bien promis et le bien vendu de plus de l/20ème (soit 5%), l’acquéreur peut invoquer, dans un délai de 1 an à compter de la signature de l’acte authentique, 
  • Soit la réduction de prix (au prorata du différentiel de surface), 
  • Soit la résolution de la vente. 
  • Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. 
  • La superficie est calculée en nature (m2) et non en valeur. 

Le texte s’applique aux « parties privatives d’un lot ou fraction de lot de copropriété ».
Copropriété : « Propriété immobilière dans laquelle le droit de propriété est réparti entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes ».
Copropriété horizontale : « Copropriété ou chaque propriétaire est titulaire de droits de jouissance privatifs sur la partie de terrain correspondant à l’implantation de sa maison individuelle, alors que le terrain d’assiette de l’ensemble demeure commun » 

Parties privatives 
  • L’entrée 
  • Le salon 
  • La salle à manger 
  • La cuisine 
  • La salle eau 
  • Les WC 
  • La cave 
  • La chambre du personnel 
Accessibilité non prise en compte 

II n’existe pas dans la Loi Carrez de critères d’accessibilité ou d’aménagement des locaux.
II n’est donc pas possible d’ajouter ces critères à la Loi.
Seuls les critères cumulatifs sus-évoqués doivent être pris en compte pour déterminer si la superficie privative du local doit ou non être incluse dans le décompte.
Autrement dit, une pièce très malaisément accessible et non aménagée, si elle est close, couverte, d’une hauteur égale ou supérieure à 1,80m et d’une surface supérieure à 8m2, sera comptée comme surface privative au sens de la Loi Carrez. 

Ne sont pas visés par la Loi Carrez 
  1. Le bâtiment collectif appartenant à un seul propriétaire,
    – La maison individuelle (sauf si elle fait partie d’une copropriété horizontale), même si elle est incluse dans un lotissement.
    – Lots « accessoires » ou « secondaires » :  Caves, garages, emplacements de stationnement… 
  2. Lots d’une surface inférieure à 8m2 : quel que soit leur objet

Sont exclus de la loi Carrez, les loggias, les balcons, les terrasses les annexes, caves, garages 

  • Les logements vendus sur plan ainsi que les maisons individuelles. 
  • Les parties communes des biens vendus. 
  • Les cours 
  • Les parcs et jardins 
  • Les voies d’accès (dont les escaliers) Le gros œuvre des bâtiments 
  • Les coffres, gaines et têtes de cheminées 
  • Les locaux des services communs :
    – Les paysages et corridors
    – Les éléments d’équipement commun 

Surfaces à déduire de la surface globale 

  • Les murs 
  • Les cloisons 
  • Les marches 
  • Les cages d’escalier 
  • Les gaines : Les arrivées de fluide sont à considérer comme des gaines et donc à ne pas compter dans le calcul de la surface privative habitable. 
  • Les embrasures 
  • Les Trémies : Vide réservé dans un plancher, pour le passage d’un escalier, d’un ascenseur, ou pour établir une trappe d’accès, l’âtre d’une cheminée, un conduit de fumée, une gaine, etc… 
  • Les parties de locaux de hauteur < 1,80 m 

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