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Comprendre les différentes servitudes d’un terrain !

par | Avr 19, 2022 | Juste de l'immobilier

Servitude terrain

Selon le code civil (article 637), une servitude est une charge imposée à un immeuble qualifié de fonds servant au profit d’un immeuble qualifié de fonds dominant.

Le propriétaire du fonds servant réduit ses droits au profit du propriétaire du fonds dominant par une servitude. Une servitude est rattachée au bien et non à la personne, en conséquence tous les propriétaires successifs vont en bénéficier ou la subir. La mention de ces servitudes au service de la publicité foncière permet la transmission de l’information lors des différentes mutations immobilières

Les différentes catégories de servitudes

  • Les servitudes naturelles, elles dépendent de la situation naturelle des lieux.
  • Les servitudes conventionnelles, elles sont définies entre les parties.
  • Les servitudes légales, celles qui sont imposées par la loi.

Servitudes naturelles 

Le propriétaire d’un terrain situé en contrebas (appelé fonds inférieur) est tenu de supporter l’écoulement des eaux naturelles qui ruissellent sur son terrain, venant du terrain situé plus haut (appelé fonds supérieur). Cette servitude ne s’applique pas à l’écoulement des eaux usées, ni aux eaux industrielles ou celles débordant d’un cours d’eau.

Servitudes conventionnelles 

Certains propriétaires peuvent décider de créer une servitude de manière volontaire ou pour entériner un usage. La servitude conventionnelle s’applique toujours à une propriété pour une autre propriété. Il est recommandé que la servitude conventionnelle fasse l’objet d’un acte notarié et d’une publicité foncière.

Servitudes légales 

Les servitudes légales sont instaurées par le code civil ou par la loi. Elles ont pour but d’éviter les conflits de voisinage. Par exemple, la servitude de vue ou la servitude de passage.

Les différents caractères de servitudes

  • Les servitudes apparentes ou non apparentes 
  • Les servitudes continues ou discontinues

Servitude apparente ou non apparente ?

Une servitude est apparente quand l’aménagement réalisé est visible (par exemple un aqueduc). Une servitude est non apparente quand aucun ouvrage n’est visible (par exemple une canalisation).

Servitude continue ou discontinue

Une servitude continue s’exerce en permanence, une fois qu’elle a été établie sans intervention humaine (par exemple canalisation ou ligne électrique). Une servitude est discontinue lorsqu’elle s’exerce de manière épisodique et qu’elle suppose une intervention humaine (par exemple un droit de passage).

Les conditions d’exercice d’une servitude

  • Pour qu’une servitude soit opposable à l’acheteur du « fonds servant », trois conditions doivent être réunies :
  • La servitude doit avoir fait l’objet d’une publicité foncière
  • La servitude doit être mentionnée dans l’acte de vente
  • L’acquéreur doit connaitre l’existence de cette servitude au moment de l’acquisition

L’extinction d’une servitude

La servitude peut disparaitre quand le fonds servant et le fonds dominant sont réunis en une seule propriété. Le fait de ne pas faire l’usage d’une servitude pendant 30 ans peut la faire cesser sauf s’il s’agit d’une servitude légale. La servitude s’éteint également par l’arrivée du terme pour lequel elle a été constituée ou par l’impossibilité de l’exercer.

Exemple d’une servitude de passage :

SERVITUDE

Pour permettre l’accès au fonds enclavé (A), une servitude de passage est créée sur les terrains B et C. Le terrain A est dit « fonds dominant », les terrains B et C sont « fonds servant »

Les servitudes particulières

  • Servitude de cour commune : charge imposée à un fonds pour que la nouvelle construction soit faite de façon à laisser libre un espace entre cette nouvelle construction et les constructions voisines
  • Servitude de tour d’échelle : elle permet de passer sur la propriété voisine et d’exécuter à partir de celle-ci des travaux sur les immeubles dont on est propriétaire. Toutefois, celle-ci n’est pas mentionnée dans le code civil et en cas de désaccord ce sont les juges qui en définissent le régime.

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