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Achat en copropriété : pré-état daté ou état daté ? quelle est la différence ?

par | Avr 20, 2022 | Juste de l'immobilier

ETAT DATE

La loi ALUR a renforcé l’information de l’acheteur qui s’apprête à acquérir un bien situé dans un immeuble en copropriété. Le vendeur doit ainsi lui fournir un ensemble d’informations appelé pré-état daté.

Qu’est-ce que le pré-état daté, et qui doit l’établir ?

Pour permettre à tout acheteur d’un lot de copropriété d’être informé sur l’état de l’immeuble, l’organisation et la situation financière de la copropriété, le vendeur est tenu de lui transmettre un ensemble d’informations. Beaucoup de vendeurs font appel à leur syndic pour qu’il s’en charge. Dans ce cas, le syndic facture généralement sa prestation au vendeur.
Il lui facturera aussi l’état daté qu’il est légalement tenu d’établir plus tard, avant l’acte de vente définitif. Ces informations ne font pas double emploi car elles interviennent à deux moments distincts de la transaction : avant le compromis et ensuite avant l’acte de vente définitif.

Que contient le pré état-daté ?

  • Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
  • L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
  • Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot ;
  • Les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur.

Ces informations doivent être fournies à l’acquéreur, en principe avant de signer le compromis de vente, afin qu’il achète en toute connaissance de cause, et y être annexées.

Où trouver les informations financières à fournir à l’acheteur ?

Ces informations peuvent être obtenues à partir de documents que tout copropriétaire possède. Elles se trouvent notamment dans les pièces annexes qu’il a reçues avec la dernière convocation à l’assemblée générale. Avec cette convocation, sont adressés les comptes de la copropriété pour que les copropriétaires soient en mesure de les approuver en connaissance de cause.

Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2015, les syndics doivent proposer aux copropriétaires un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble, sauf décision contraire de l’assemblée générale. Le vendeur peut ainsi facilement retrouver les documents et informations à transmettre à son acheteur sur le site de sa copropriété.

Qui doit établir le pré-état daté ? Contrairement à l’état daté qui est un document que le syndic est légalement tenu d’établir entre le compromis et la vente définitive, aux frais du vendeur, celui-ci n’a pas l’obligation de faire appel au syndic pour établir le pré-état daté. Une réponse ministérielle l’a d’ailleurs confirmé en rappelant que les données à transmettre ont été simplifiées afin de permettre au copropriétaire vendeur de trouver ces informations dans les éléments qu’il possède, sans qu’il soit obligé de recourir au syndic.  La plupart des notaires exigent la remise d’un pré-état daté établi par le syndic préalablement à la signature de l’avant-contrat, cependant, il n’a pas d’existence légale. 

L’état daté 

L’état daté est un document qui contient un certain nombre d’informations dont la liste est fixée par décret, afin de renseigner au maximum l’acquéreur sur les charges qu’il devra supporter dès son entrée dans les lieux. Contrairement au pré état-daté qui pourrait être établi par le vendeur, c’est en revanche le syndic qui doit obligatoirement se charger d’établir le « pré état-daté.
Il est donc facturé au copropriétaire vendeur au tarif indiqué dans le mandat de syndic au titre des prestations particulières.

Bon à savoir : ce document permet également au vendeur de savoir où il en est du paiement de ses charges.

A quel moment l’état daté doit-il être fourni ?

La demande d’état daté est faite au syndic par le notaire dès que le compromis de vente a été signé.
Ce document doit être produit à l’acquéreur avant la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire.

Cet état daté comprend trois parties (L 721-2 du CCH) :

  • Les sommes restantes dues par le vendeur : il s’agit principalement des provisions exigibles du budget prévisionnel ou hors budget prévisionnel. De manière générale, il s’agit de toutes les sommes exigibles au jour de la vente, dont le vendeur doit s’acquitter.
  • Les sommes dont le syndicat peut être débiteur envers le copropriétaire vendeur : il s’agit principalement des avances de trésorerie, lesquelles doivent lui être en principe remboursées.
  • Les sommes pouvant incomber au nouveau copropriétaire : les avances et provisions non encore exigibles du budget prévisionnel et des dépenses hors budget prévisionnel

En annexe, ce document doit mentionner les éventuels procès en cours.

Qui paye les frais d’établissement de cet état daté ?

L’état daté est à la charge du vendeur (article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).
Bon à savoir : les avances versées par le vendeur au syndic doivent lui être remboursées lors d’une vente, et c’est alors à l’acheteur de « reconstituer » cette avance.
De plus, pour permettre à l’acquéreur d’avoir une vue plus globale des charges et travaux sur plusieurs exercices, le syndic doit également indiquer ce qu’a dû régler le vendeur pour les deux exercices précédents dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel (travaux…).

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