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Les différents types de vote en copropriété

par | Avr 26, 2022 | Juste de l'immobilier

Vote en copropriété

Les copropriétaires doivent se réunir au moins une fois par an pour décider des travaux et des orientations qu’ils souhaitent pour leur immeuble.

La tenue des assemblées générales obéit à des règles très précises. Chaque décision fait l’objet d’un vote dont les règles varient selon la nature des décisions à prendre.

Répartition des voix entre copropriétaires

Chaque copropriétaire dispose d’un droit de vote proportionnel à l’importance de la quote-part dans les parties communes dont il dispose. Cette quote-part est inscrite dans le règlement de copropriété. Il s’agit des droits que l’on dispose dans l’immeuble. Plus la quote-part d’un copropriétaire est élevée, plus son nombre de voix est important et plus il aura de poids dans le résultat de la délibération.

Le cas du copropriétaire majoritaire

Pour éviter qu’un copropriétaire ait plus de la majorité à lui tout seul, c’est-à-dire qu’il possède plus de la moitié des millièmes des voix, ses voix seront ramenées pour le vote à la somme des voix des autres copropriétaires et les résolutions seront prises à la majorité requise en tenant compte de cette réduction.
Exemple : un copropriétaire possède 654 millièmes et ses voix sont donc de 654e/1000e pour voter en AG. Il possède donc plus de la moitié de l’ensemble des voix, elles seront donc ramenées à 346e/1000e pour tous les votes.
En revanche, si une résolution prévoit des travaux, il paiera sur la base de 654 millièmes, soit 65,4 % de la facture.

Cas particuliers

Les copropriétaires des lots non bâtis sont copropriétaires à part entière ainsi que les copropriétaires des lots non encore livrés.

  • Démembrement en usufruit et nue-propriété, ou indivision : il faut que les membres de l’indivision ou l’usufruitier et le nu-propriétaire désignent un mandataire commun. C’est ce mandataire commun qui sera convoqué pour l’AG.
  • Époux propriétaire d’un lot dépendant de la communauté : chaque conjoint peut représenter l’autre lors d’une AG. La convocation doit être libellée aux deux noms et ils disposeront d’une voix pour deux.

Un copropriétaire qui ne peut aller en assemblée générale pourra se faire représenter par toute personne de son choix que cette personne soit ou non copropriétaire. Le copropriétaire absent devra remplir un pouvoir de représentation en AG et le donner à la personne choisie, qui pourra ainsi voter à sa place.

Mutation d’un lot

Si le syndic a reçu du notaire un avis de mutation, il doit convoquer le futur acquéreur, à défaut il convoquera celui qui vend.

Les différents types de vote

La majorité simple (dite majorité de l’article 24) :

Elle correspond à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés (les abstentionnistes ne sont donc pas pris en compte). Elle est exigée pour voter les décisions de gestion courante de l’immeuble.

Lorsque la loi ne prévoit pas de mode de vote particulier, la majorité simple s’applique par défaut.

Toutes les décisions en AG sont prises à cette majorité si la loi n’a pas décidé une autre majorité. Il s’agit d’une majorité par défaut : choix du lieu de la prochaine réunion, quitus et approbation des comptes, autorisation donnée au syndic d’agir en justice et tous les travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble.

La majorité absolue (appelée majorité de l’article 25) :

Il s’agit de la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Exemple : sur 1000e/1000e (même s’il y a des copropriétaires ni présents, ni représentés) il faut une majorité de 500 voix plus 1 pour qu’une majorité se dégage.

Tous les cas de figure de vote à cette majorité sont définis à l’article 25, dont : délégation de pouvoir, autorisation donnée à un copropriétaire de faire des travaux sur les parties communes, désignation et révocation du syndic, travaux d’économie d’énergie et tous les travaux d’amélioration. Il faut donc se rapporter à la liste de décision prévue à cet article.

La double majorité appelée double majorité de l’article 26 :

Il s’agit de la majorité des membres du syndicat représentant les 2/3 des voix.
Exemple :  Une copropriété composée de 20 copropriétaires au moins, 11 doivent voter « pour », puis les copropriétaires ayant votés « pour » doivent représenter au moins les 2/3 de l’ensemble des millièmes soit au moins 667e/1000e.

Pour les décisions concernant essentiellement la vente d’une partie commune, la modification du règlement de copropriété, la fermeture de l’immeuble, la suppression du poste de gardien.

Le cas d’un ravalement

Le terme « amélioration » fait l’objet de discussions juridiques. Par exemple, le ravalement permet de nettoyer la façade, mais également de réparer d’éventuelles dégradations de la maçonnerie, de renforcer l’isolation ou d’améliorer la protection de la façade pour retarder les effets des agressions atmosphériques. Il peut également être imposé par la commune.

Les textes prévoient ainsi trois majorités différentes selon la nature et l’importance des travaux:

  • Entretien : pour une simple remise en état de la façade à l’identique, les copropriétaires votent à la majorité simple ;
  • Ravalement obligatoire : dans ce cas, l’assemblée vote à la majorité absolue ;
  • Travaux d’amélioration : les travaux d’embellissement de la façade doivent être approuvés à la double majorité.

L’unanimité

Il s’agit de l’unanimité de tous les copropriétaires et non pas seulement des présents et représentés. Le moindre absent non représenté ne permettra pas d’obtenir l’unanimité, même si cet absent est propriétaire d’une seule cave représentant 2e/1000e.
Pour les décisions qui portent atteinte aux parties privatives d’un copropriétaire, à la vente d’une partie commune indispensable à l’immeuble et aux changements de destination de l’immeuble.

Qui règle les travaux votés en cas de mutation ?

Introduction

Depuis la loi ALUR, l’annonce immobilière d’un lot de copropriété doit préciser le montant moyen annuel du budget prévisionnel à la charge du vendeur.
Cette information permettra au candidat acquéreur d’avoir une estimation du montant des charges courantes dont il devra s’acquitter en tant que futur copropriétaire.

Afin de connaitre l’état de l’immeuble et les potentiels travaux, il est vivement conseillé au candidat acquéreur de demander le carnet d’entretien. C’est le syndic de copropriété qui est garant de ce carnet et qui le met à jour. Le carnet d’entretien est à la libre disposition de chaque copropriétaire mais aussi des futurs acquéreurs qui peuvent le consulter ou en demander une copie. Pensez à consulter également ces documents.

La répartition des charges en cas de vente d’un lot

En principe, la règle est simple : c’est celui qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité qui est redevable du paiement.
On distingue en fonction des charges :

  • La provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur
  • Le paiement de la provision hors budget prévisionnel incombe à celui qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité

Qui paie les travaux votés en assemblée générale ?

Les dépenses de travaux font parties des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
Par conséquent, le vendeur est tenu de ceux qui sont à devoir jusqu’au moment où la vente est notifiée au syndic par le notaire, juste après la vente. Quant à l’acquéreur, il doit payer les sommes exigées après la vente.

Cette répartition légale ne tient donc pas compte de celui qui a voté les travaux. Vous l’aurez compris, cette répartition conduit parfois l’acheteur à supporter le prix de travaux votés avant la vente en assemblée générale par le vendeur, mais dont le paiement intervient de façon échelonnée.

Il est possible de prévoir une répartition différente

Rien n’interdit au vendeur et à l’acheteur de convenir entre eux d’une répartition différente et de rajouter une clause dans le compromis et l’acte de vente sur ce point.

 Exemple :

  • Les travaux votés avant la promesse restent intégralement à la charge du vendeur ;
  • Les travaux votés entre la promesse et l’acte de vente sont à la charge de l’acquéreur si le vendeur lui donne pouvoir d’assister à l’assemblée à sa place (et quel que soit son vote). Le vendeur s’engage dans ce cas à lui donner un pouvoir pour le représenter dès qu’il reçoit sa convocation à l’assemblée générale.

Attention ! La loi prévoit que le syndic n’a pas à tenir compte de la répartition dont les parties peuvent convenir. Qu’il y ait ou non un accord entre le vendeur et l’acheteur, le syndic appellera les fonds à celui qui est propriétaire au moment de l’exigibilité des sommes. C’est-à-dire auprès de l’acheteur pour les appels de fonds postérieurs à la vente, même si le vendeur s’est engagé à les prendre en charge. Dans ce cas, le notaire prélèvera les sommes dues par le vendeur sur le prix de vente, en application des clauses du compromis.

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