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Les solutions pour acheter un logement quand on a pas encore vendu le sien : l’achat revente

par | Mai 4, 2022 | Juste de l'immobilier

Prêt achat-revente

Pour réaliser son nouveau projet immobilier, on a souvent besoin de vendre un autre bien immobilier.

Pour pouvoir réaliser votre projet, vous devrez avoir recours aux mécanismes de financement immobilier de l’achat revente.

Les interrogations, les peurs  sont nombreuses : comment ça marche ? quelles sont les durées ? Mon banquier ne sait pas m’en parler, c’est normal ? …

Le principe

Ce type de prêts permet à des clients propriétaires d’un bien qui n’est pas encore vendu, mais dont les fonds sont nécessaires à l’acquisition d’un nouveau projet, de pouvoir le réaliser dans l’attente de la vente.

C’est une avance faite par la banque sous forme d’un prêt « relais » pour lequel on ne paye que des intérêts

L’avance est remboursée en une seule fois par le fruit de la revente.

Il existe deux mécanismes :

  • Prêt relais + prêt long terme
  • Solution Achat – Revente

Le prêt relais + prêt long terme

Cela désigne l’hypothèse où le prêt relais seul ne suffit pas à combler le besoin de financement du client et il faut donc associer à ce prêt relais un prêt bancaire long terme « Classique »

Fonctionnement

Le client continue de rembourser son prêt en cours et ce prêt sera soldé par le fruit de la revente.

Le montant du prêt relais sera calculé de la manière suivante :

Valeur de la revente – CRD des prêts en cours = Résiduel à la revente

La banque applique une marge de sécurité pour elle à ce résiduel de 70 % pour déterminer le montant du relais

Prêt relais = 70% du résiduel à la revente

Exemple :

Revente 250000€ ; Capital restant dû : 100000€

Montant du prêt relais : 250000 – 100000 = 150000 € X 70 % = 105000€

Si l’acquisition est de 300000€, il nous faudra donc un prêt complémentaire (prêt long terme) de 195000€

Le prêt relais est prévu pour une durée de 2 ans : c’est à dire que vous avez 2 ans pour percevoir le fruit de la revente du bien initial.

Au moment de cette revente vous solderez le prêt relais et paierez sur le fruit de la revente le montant des intérêts qui auront courus.

Avantage

Le but est de vous permettre de réaliser l’acquisition de son nouveau projet immobilier alors que la vente du bien initialement détenu n’est pas encore réalisée.

S’il reste des fonds une fois la revente effectuée, le prêt du premier logement soldé et le prêt relais soldé, l’emprunteur peut affecter le reliquat à un remboursement anticipé partiel sur le prêt principal de la nouvelle acquisition pour réduire la mensualité ou réduire la durée du prêt complémentaire initialement conclu.

Solution Achat Revente

Principe

Ce type de montage peut devenir nécessaire quand le relais seul ne suffit pas au financement total du projet car il existe encore un crédit en cours.

Ce montage est l’apanage de certaines banques spécialisées.

Fonctionnement

La banque va proposer un financement global qui peut intégrer :

  • L’achat du nouveau logement
  • La reprise des prêts en cours sur le logement à vendre pour éviter au client de cumuler les remboursements
  • Éventuellement le financement des frais de notaire

Une fois la revente effectuée et le fruit de cette revente perçu, comme dans les schémas ci-dessus, le client garde la possibilité de modifier les données futures du prêt en diminuant la durée ou la mensualité.

Avantages

  • Reprise des crédits en cours donc allègement de l’endettement
  • Maîtrise du budget car une seule échéance
  • Délai de vente de 2 ans
  • Liberté de choix du montant remboursé suite à la vente du premier bien (un minimum de 80% de la valeur sera néanmoins imposé par la banque)
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