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Vous avez un grand terrain et vous souhaitez le diviser ? Voici les étapes d’une division parcellaire.

par | Mai 23, 2022 | Juste de l'immobilier

DIVISER UNE PARCELLE DE TERRAIN

Diviser une parcelle existante pour vendre une ou plusieurs nouvelles parcelles peut répondre à plusieurs besoins :

  • Dégager des fonds pour un futur projet tout en conservant une partie de son patrimoine
  • Optimiser le prix avec la vente de plusieurs petites parcelles
  • Réduire les frais d’entretien pour le propriétaire dont l’âge avance et lui permettre de se constituer une trésorerie
  • Préparer la transmission de son patrimoine entre différents héritiers

À la suite de la loi ALUR en 2014 qui a supprimé le COS (coefficient d’occupation des sols), les opérations de division de terrain ou détachement de parcelle se sont multipliés.

Toutefois ces opérations répondent à des obligations juridiques et des règles d’urbanisme qu’il convient de respecter et que nous allons détailler en plusieurs étapes.

Les différentes étapes de la division de terrain

Avant d’entamer toute division de votre terrain, le 1er conseil consiste à vérifier si votre projet respecte les règles d’urbanisme et s’il sera nécessaire de déposer une déclaration préalable de travaux ou un permis d’aménager (nécessaire pour les créations de lotissement ou divisions qui créent plus de deux lots à construire).

Pour connaitre les règles d’urbanisme applicables sur un terrain donné, un RDV en mairie sera opportun. Cela permettra de demander le certificat d’urbanisme adéquat. Il existe 2 types de certificats :

–       Certificat d’urbanisme d’information : renseigne sur les règles d’urbanisme applicables sur un terrain, les limites administratives au droit de propriété ainsi que la liste des taxes relatives au projet

–       Certificat d’urbanisme opérationnel : il indique en plus si votre projet peut être réalisé et l’état des équipements publics existants ou prévus qui desservent ce terrain (voierie et réseaux).

Le délai d’instruction en mairie est d’1 mois pour le CU d’information et de 2 mois pour le CU opérationnel. La validité est de 18 mois et peut être prolongée sous certaines conditions.

La déclaration préalable

Il s’agit d’un acte administratif qui permet à l’administration de vérifier que le projet de construction respecte les règles d’urbanisme en vigueur. Ce document est exigé pour la réalisation d’aménagement de faible importance ainsi que pour la division foncière lors de la création d’un nouveau lot.

Le permis d’aménager

Il est obligatoire lorsque la division entraîne la création de deux lots ou plus à construire. Le délai de réponse est de 3 mois et sa validité est de 3 ans.

Lorsque vous avez reçu l’autorisation de division, elle doit être affichée sur le terrain concerné pendant une durée de 2 mois minimum afin de purger le délai de recours des tiers.

L’intervention du géomètre

La division d’un terrain entraine l’intervention d’un géomètre-expert, qui devra dans un premier temps établir des plans matérialisant la future division pour permettre de déposer la demande d’autorisation d’urbanisme nécessaire.

Ensuite le géomètre dressera un document d’arpentage pour être publié au service du cadastre pour conférer les nouveaux numéros des parcelles cadastrales (celle détachée ainsi que celle restant au propriétaire).

Enfin le géomètre réalisera le bornage du terrain fixant définitivement les limites ainsi que la superficie réelle du lot à détacher.

Points de vigilance

Vérifier au préalable les raccordements aux différents réseaux, s’ils passent sur la future parcelle issue de la division, il faudra les déplacer ou prévoir la création de servitudes.

Anticiper le coût des différents travaux ainsi que la rémunération des professionnels qui seront intervenus, le géomètre, le notaire, l’architecte…

Le recours a un architecte est conseillé pour tout projet de construction et il est obligatoire dès que la surface de construction dépasse 150m².

Conclusion

Vendre une partie de son terrain peut s’avérer être une opération avantageuse sur le plan financier, les terrains à bâtir étant de plus en plus recherchés dans certaines zones urbaines ; et cela peut vous permettre de réaliser 2 ventes, la propriété dans un premier temps et la parcelle détachée dans un second temps.

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