logo_sherlock2021

Vendre un terrain un bâtir

par | Mai 25, 2022 | Juste de l'immobilier

Construire sa maison

De nombreux français rêvent chaque année de faire construire leur maison et cherchent pour ce faire le terrain idéal.

D’autres personnes qui recherchaient au départ une maison existante saisissent l’opportunité de faire construire si un terrain leur permet de réaliser leur projet. 

Chaque année de nombreux terrains se vendent et certaines communes tentent de libérer du foncier au regard du manque de logement en France.

Quels sont les délais de réalisation ?

Les délais de signature entre la promesse de vente et l’acte définitif sont plus longs que dans une vente classique.

Le minimum peut être considéré à 6 mois à partir de la signature de la promesse de vente du terrain ce qui correspond  :

  • au délai nécessaire à l’acquéreur pour déposer son permis de construire ( 60 jours généralement ), 
  • au délai  d’instruction du permis par la mairie (60 jours minimum si le dossier est complet)
  • au délai pour purger le droit de recours des tiers ( 60 jours également ) à compter de l’affichage sur le terrain (parfois  prolongé d’un mois supplémentaire pour le recours administratif).
  • au délai d’obtention du prêt immobilier

Quels sont les acquéreurs potentiels ?

Ce sont des acquéreurs qui ont du temps devant eux pour prendre possession du bien car ils ne rentreront pas dans leur maison avant 15/18 mois

Les primo accédants sont, en général, des profils attirés par un projet d’achat de terrain et construction pour les avantages de ce type de projet :

  • La maison sera neuve, sous garantie
  • Le cahier des charges ( nombre de pièces, distribution, surface ) sera personnalisé selon les besoins et les envies du client
  • Le respect des dernières normes de Réglementation Thermique : RT 2012
  • Les aménagements(extérieurs/intérieurs ) pourront s’étaler dans le temps
  • Les clients peuvent bénéficier du Prêt à taux Zero

Quels sont les éléments à étudier pour présenter un terrain à des clients acquéreurs ?

Disposer d’un plan réalisé par un géomètre est l’idéal. 

Vous pouvez travailler en attendant à partir d’un extrait cadastral mais avec prudence sur les dimensions, surface, tant que le géomètre n’est pas passé. En effet il peut y avoir des différences entre le cadastre et le relevé du Géomètre.

 Sur le plan du géomètre, vous trouverez :

  1. Les bornes du terrain qui délimitent la parcelle : le bornage d’un terrain est obligatoire sauf dans le cas d’un terrain dit isolé mais généralement les acquéreurs l’exigeront. 
  2. Dans le cas de terrain en pente vous retrouverez les différents points altimétriques qui serviront à déterminer la hauteur des constructions par rapport au terrain naturel d’origine. Le constructeur s’en servira pour implanter la maison sur le terrain. 

Avec le plan, extrait cadastral et les règles d’urbanisme rattaché au terrain, un constructeur sera en mesure de réaliser un projet pour les acquéreurs.

Pour ce faire vous devrez vous procurer soit le règlement du lotissement soit le règlement de la zone correspondant au terrain et y consulter les chapitres suivants :

  1. Caractéristiques de la zone : c’est-à-dire le type de construction autorisée et interdite sur la parcelle, dans ce secteur.
  2. Les conditions de desserte du terrain : c’est-à-dire la largeur des voies d’accès au terrain. Cela peut varier de 3.00 m à 5,00 m et plus selon les communes et le nombre de constructions desservies par cette voie. L’idée est qu’un camion de pompier puisse pouvoir accéder aux futures constructions et faire demi-tour.
  3. Les obligations de raccordement aux réseaux : ici en cas de doute sur la présence d’un réseau en bordure du terrain (Egout/Eau/Edf) il sera nécessaire de demander un devis aux fournisseurs et/ou à la mairie pour connaitre les différents coûts.  
  4. L’implantation des constructions par rapport aux voies. On retrouve souvent un recul de 4 à 5.00 m par rapport à la route existante ou à l’inverse à l’alignement des voies en cœur de ville.
  5. L’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : c’est-à-dire à quelle distance de la limite de la parcelle je peux construire. Souvent soit à 4,00 m de la limite, soit en bordure avec une hauteur et une longueur maximum autorisée. 
  6. La Hauteur de la construction. On évoque l’égout du toit. Il s’agit de la gouttière. 6m à l’égout du toit correspondent donc à une maison avec un étage. La toiture sera elle réglementée (forme, pente, matériaux) un peu plus loin dans le règlement.
  7. L’emprise au sol : ici on retrouvera un pourcentage de construction au sol autorisé. (Toutes constructions sauf exception). Exemple : CES (coefficient emprise au sol) 20%.

Sur un terrain de 600 m², les emprises au sol des constructions ne devront pas excéder 20% (100 pour la maison par exemple, 20 pour une annexe) soit 120m d’emprise au sol.

Avec un peu d’imagination se dessine déjà l’implantation de la future maison et très concrètement vous pouvez à partir du plan du terrain tracer le périmètre de la future construction sur le plan.

Où trouver le règlement des sols de ma commune ?

Sur le site internet de la commune, vous pouvez bien souvent accéder au règlement des sols des communes si vous êtes un peu à l’aise avec ce sujet. (Zonage, plan d’assemblage, différents règlements, planche,…).

Dans le cas contraire rendez-vous au service de l’urbanisme pour leur demander le règlement correspondant au quartier où se situe la parcelle.

Quelques notions pour appréhender la valeur d’un terrain.

Les prix de construction démarrent en général à 1000€ /1200 € le m².

Au regard du quartier, des villas récentes ou pas construites autour, et de leur prix de vente vous pourrez définir un prix de commercialisation pour votre terrain.

Prix vendu – coût de la construction – aménagement à réaliser = Valeur Foncier.

Les points forts d’un terrain peuvent-être :

  • Sa situation, Sa vue, L’exposition du jardin,
  • Qu’il soit viabilisé, 
  • Que les réseaux  soient en bordure et non tout au bout du chemin privé (surcoût)
  • Qu’il soit plat ce qui évite des surcoûts pour réaliser les fondations
  • Qu’il soit arboré, clôturé
  • Qu’il offre une large façade ce qui permet d’envisager la construction de plain-pied.

Vous l’aviez compris ici les terrains situés en zone résidentielle. S’agissant de ceux situés en cœur de ville l’étude sera quasiment identique avec une contrainte lourde en sus : la réalisation des parkings (soit bien souvent 1.5 à 2 par logement).

La valeur du terrain s’établira quant à elle sur les droits à construire qu’offre le terrain.

On peut ainsi imaginer qu’à surface identique un terrain pourrait se vendre 2 fois plus cher si on peut y construire le double de logement.

Bien souvent, les constructeurs sont prêts à offrir 10% voire plus, de la valeur du M² vendu, multiplié par la surface constructible. 

Soit par exemple 400€ par M² constructible pour des appartements qui se vendront 4000€ le M².

Attention la vente de terrain à bâtir n’échappe pas sauf exception aux plus-values immobilières. Il conviendra d’étudier cet aspect lors de vos rendez-vous. Le notaire dans ce cas est votre meilleur allié.

#venteterrain #constructionmaison #terrainabatir #sherlock

0 commentaires
Soumettre un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée.