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Location : repérer les signes d’un logement non-décent

par | Mai 30, 2022 | Juste de l'immobilier

LOGEMENT NON DÉCENT

Aujourd’hui, tout logement occupé par un locataire ou un sous-locataire pour son habitation principale doit être conforme à des caractéristiques de décence.

Celles-ci sont définies par deux textes : l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par l’article 187 de la Loi Solidarité et Renouvellement Urbains du 13 décembre 2000 ; son décret d’application n° 2002-120 du 30 janvier 2002.

Les principes

3 principes permettent d’évaluer la conformité aux caractéristiques de décence :

  • le logement ne présente pas de risques manifestes pour la sécurité physique des occupants;
  • le logement ne présente pas de risques manifestes pour la santé des occupants;
  • il doit être pourvu des équipements habituels permettant d’habiter normalement le

La vérification de la conformité du logement loué ou sous-loué aux caractéristiques de décence peut intervenir à tout moment de la location : – au moment de l’entrée dans les lieux, lors de la signature du bail et de l’état des lieux ; – en cours de bail, lorsque le locataire habite déjà dans le logement.

Les critères relatifs à la sécurité et à la santé des locataires

Pour remplir les critères de décence, le logement doit cumulativement :

  • assurer le clos et le couvert du locataire et être protégé des eaux de ruissellement et des infiltrations,
  • comporter des dispositifs de retenue des personnes tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons,
  • comporter des réseaux et branchements d’électricité et de gaz et des équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité en vigueur, et être en bon état d’usage et de fonctionnement,
  • comporter des dispositifs d’ouverture et de ventilation permettant un renouvellement de l’air qui soit adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements,
  • comporter des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement qui ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
  • comporter des pièces principales bénéficiant d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Les critères de surface du logement

Le logement doit comporter au moins une pièce principale ayant :

  • soit une surface habitable de 9 m² et une hauteur sous plafond minimal de 2,20 mètres,
  • soit un volume habitable de 20 m³.

Les critères relatifs aux équipements

Le logement doit cumulativement comporter :

  • une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour une utilisation normale ainsi qu’une installation d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon,
  • une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées,
  • une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comprenant une baignoire ou une douche (une installation sanitaire extérieure au logement est cependant autorisée pour un logement ne comportant qu’une seule pièce à condition qu’il soit dans le bâtiment et accessible facilement),
  • une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion,
  • un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Cas particulier

Le logement d’une pièce

  • Les WC peuvent être situés à l’extérieur du logement mais doivent être facilement accessibles et dans le même bâtiment.
  • La douche ou la baignoire ne sont pas obligatoires, le lavabo n’est pas obligatoire s’il existe un point d’eau (coin cuisine).

Tribunal compétent

En cas de litige concernant la décence d’un logement, le tribunal d’instance doit être saisi.

La commission départementale de conciliation peut être saisie à titre facultatif avant un recours contentieux.

Sanctions encourues

Si le juge constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut :

  • contraindre le bailleur à faire les travaux nécessaires,
  • imposer une réduction de loyer,
  • fixer des dommages et intérêts.

Le locataire qui vit dans un logement indécent peut quitter les lieux sans préavis.

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