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Vous posséder un bien à louer ? Tout ce qu’i faut savoir !

par | Juin 22, 2022 | Juste de l'immobilier

LOUER SON LOGEMENT

Si vous êtes bailleur, la question que vous allez vite vous poser est celle de la gestion locative. Sachez qu’il est très difficile et chronophage de s’en occuper soi-même, alors que vous pouvez déléguer cette tâche à une agence immobilière.

Gérer moi-même mon bien

Louer son bien ne s’improvise pas. Si vous en assurez la gestion vous-même, de nombreuses obligations sont à respecter : mise aux normes de votre habitation (décence et bon état d’usage), rédaction du bail, assurances à souscrire, réparations à financer, etc. Tout cela demande du temps. Soyez donc préparé et tenez- vous informé, notamment sur l’évolution de la réglementation

Faire appel à un professionnel

Si vous souhaitez vous libérer de ces obligations, optez pour la gérance locative. Visites, préparation des avis d’échéance, révision des loyers, réparations, aide à la déclaration des revenus fonciers, gestion des éventuels litiges… Les agences spécialisées s’occupent de tout. Vous avez même la possibilité de souscrire une garantie contre les loyers impayés.

Loué en meublé ou non meublé, dans le neuf ou dans l’ancien ?

Louer votre bien vous permet d’en retirer un gain financier. Sachez toutefois que pour une location meublée (baux de 1 an renouvelables tacitement ou 9 mois ferme si étudiant), l’abattement fiscal sur vos revenus locatifs s’élève à 50% (si régime d’imposition micro- BIC*). Pour la location non meublée, certains régimes de défiscalisation prévoient une réduction d’impôt (ex. : Pinel), d’autres, une déduction spécifique s’ajoutant aux charges déductibles (Borloo ancien). Par ailleurs, les frais de gestion locative ou de mise en location sont déductibles de vos revenus fonciers (si régime réel d’imposition). Le non- respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales
* Uniquement si les recettes brutes annuelles (charges locatives comprises) n’excèdent pas 32.900 euros.

Evaluer le prix du loyer

Pour louer au juste prix, renseignez-vous sur les loyers pratiqués dans votre localité. Si votre bien est situé dans l’une des 28 agglomérations dites « tendues », sachez que le prix de votre loyer est d’ores et déjà encadré à chaque relocation depuis 2012 par décret annuel.

La loi Alur prévoit un dispositif d’encadrement des loyers dans les 28 zones « tendues » : un loyer médian de référence sera fixé annuellement par le préfet. Vous pourrez le majorer de 20% ou le minorer de 30% et éventuellement y ajouter un complément de loyers en cas de caractéristiques exceptionnelles. L’encadrement des loyers est en vigueur à Paris depuis le 1er août 2015.

Sur Lyon et Villeurbanne, les loyers sont encadrés. Vous pouvez faire une simulation du loyer potentiel de votre logement sur le site Toodego 

Louer un logement décent

Avant toute chose, assurez-vous que votre logement est conforme aux normes de décence. Il doit répondre à des critères de sécurité, de surface et de confort minimum, encadrés par le décret de 2012. Si un équipement est défaillant (garde-corps, chauffage, installations électriques, système d’évacuation, etc.), vous devez impérativement le remettre en état avant la location. Tout bailleur mettant en location un bien non décent encourt des sanctions pénales et civiles.

Vous pouvez consulter notre articles sur le sujet du logement décent : « Location : repérer les signes d’un logement non-décent »

Demander un dépôt de garantie et/ou une caution

Pas de location sereine sans dépôt de garantie. Cette somme, équivalente à un mois de loyer hors charges (2 mois en cas de location meublée), vous permettra de financer la réparation d’éventuels dégâts causés par votre locataire. Demander une caution solidaire ou bancaire à votre locataire constitue une précaution supplémentaire*. C’est vers elle que vous vous tournerez en cas de loyers impayés.

* Il est interdit de cumuler un cautionnement et une garantie de loyers impayés sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

Les frais de mise en location incombent dorénavant en totalité au bailleur. Toutefois, les honoraires de frais de visite du bien, de constitution du dossier, de rédaction du bail et d’état des lieux d’entrée peuvent être imputés à parts égales entre le bailleur et le locataire et sont plafonnés par décret.

Rédiger un contrat en bonne et due forme

La loi Alur a instauré un contrat de bail type, obligatoire depuis le 1er août 2015. Ce modèle vise à informer obligatoirement le locataire sur de nouveaux éléments : le régime juridique de l’immeuble, le type d’habitat, la période de construction de l’immeuble, les modalités de production d’eau chaude
et de chauffage, le prix au m2 du loyer de référence. Vous pouvez l’enrichir de clauses supplémentaires à condition qu’elles ne soient pas abusives. Vous devez aussi obligatoirement annexer à votre bail la notice d’information publiée par arrêté, un extrait du règlement de copropriété, le dossier de diagnostic technique de votre bien, la liste des charges récupérables et des réparations locatives.

• Le contrat de location doit respecter un modèle type réglementaire. • À la fin du bail, vous disposez d’un délai de 1 mois pour restituer le dépôt de garantie si les états des lieux d’entrée et de sortie sont conformes (2 mois s’ils ne le sont pas). • Depuis le 8 août 2015, les locataires des logements situés en zones dites « tendues » peuvent bénéficier d’un délai de préavis réduit : 1 mois au lieu de 3. • Depuis le 8 août 2015, le délai de prescription en matière de récupération de charges et de loyers est de 3 ans pour tous les baux (quelle que soit la date de signature). • À compter du 8 août 2015, tous les baux renouvelés ou reconduits tacitement sont pleinement soumis à la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi Alur et la loi Macron.

Assurer son bien

Bien que ce soit au locataire d’assurer le logement (assurances multirisques et responsabilité civile obligatoires), vous pouvez prendre des précautions en assurant votre responsabilité civile. S’assurer également en tant que propriétaire non occupant est désormais une obligation de la loi Alur.

Réviser son loyer

Une fois par an, à la date anniversaire du bail (ou à celle mentionnée dans le contrat), vous avez la possibilité de réviser le montant du loyer en intégrant le nouvel indice de référence des loyers (IRL), publié chaque année par l’INSEE.

Augmenter son loyer après des travaux

Il vous est impossible d’imposer une hausse de loyer à votre locataire en cours de bail (sauf si une clause le prévoit et avec accord des parties). En cas de réalisation de travaux d’amélioration, entraînant une hausse de la valeur du logement, vous pourrez initier une procédure de renouvellement du bail avec majoration de loyer (sous conditions).

Vendre son logement loué

Si le bail est en cours, vous devrez spécifier dans votre annonce « vente loué ». Si vous préférez attendre, il faudra délivrer congé à votre locataire 6 mois avant la fin du bail. Sachez par ailleurs qu’il dispose d’un droit de préemption (location nue).

Etre accompagné par un professionnel

Se faire accompagner pour louer, gérer ou vendre son logement peut avoir de nombreux avantages. Sherlock et ses équipes sont à votre disposition pour vous expliquer tous les services que nous pouvons mettre à votre disposition.

Sherlock vous propose de mettre votre annonce de location gratuitement dans son application. Téléchargez l’application ici

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