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Tout savoir sur la nue-propriété et l’usufruit

par | Juin 29, 2022 | Juste de l'immobilier

Nue-propriété et usufruit

Usufruit et la nue-propriété, quelles différences ?

La pleine propriété d’un bien se définit par la corrélation de deux éléments distincts, la nue-propriété et l’usufruit.

Définition de l’usufruit

L’usufruit est le fait qu’une marchandise peut être appréciée sans la posséder. Ceux qui ont ce droit sont appelés «  usufruitiers ». Par conséquent, la personne peut occuper le bien ou le louer et percevoir un revenu. L’usufruitier n’est pas propriétaire car la nue-propriété ne lui appartient pas.

Définition de la nue-propriété

La nue-propriété résulte de la division du bien en deux parties : la nue-propriété et le droit d’usage. La personne qui possède le bien peut disposer du bien à son gré, notamment en le vendant, en le donnant ou en le transférant sous réserve de l’accord de l’usufruitier.

Droits et devoirs de l’usufruitier et du nu-propriétaire

La propriété est définie par la combinaison des trois éléments usus, fructus et abusus.

L’usufruitier détient le droit d’usage, c’est-à-dire le droit d’occuper et de jouir pleinement du bien, et le droit de lui donner le droit de bénéficier des revenus générés par le bien en question, tels que la perception des loyers. Il peut signer lui-même un bail d’habitation, mais doit solliciter l’accord du nu-propriétaire pour signer un bail rural ou commercial.

En contrepartie, l’usufruitier doit :

  • respecter la destination de l’immeuble dont il a le droit d’usage ;
  • maintenir la propriété dans un état de protection et entreprendre l’entretien et les réparations ;
  • payer les dépenses liées à la propriété, telles que le logement et les taxes foncières. Si le bien est mis en location, la taxe d’habitation est à la charge du locataire.

Le nu-propriétaire détient l’abusus. C’est-à-dire qu’il peut disposer du bien à sa guise. Il peut également :

  • Déduire le montant de la remise en état de ses autres revenus fonciers, le cas échéant ;
  • Déduire les dettes liées à l’acquisition ou à la protection d’un bien de sa déclaration IFI (anciennement ISF), même si le bien n’est pas son bien imposable ;

Le nu-propriétaire peut-il habiter le bien ?

Le nu-propriétaire n’a aucun droit sur la propriété. Il n’a donc pas le droit de le posséder. Cependant, cela peut être réalisé avec le consentement de l’usufruitier.
Si l’usufruitier n’occupe pas le bien, il peut laisser le droit de jouissance libre au nu-propriétaire selon ses propres volontés. Il peut également exiger de lui un loyer, comme n’importe quel locataire.
L’usufruitier est responsable de la gestion de l’immeuble. En tant que bailleur, il a le droit de choisir ses locataires. Ainsi, avec son accord, le nu-propriétaire peut occuper le bien et devenir lui-même locataire.
Les parents peuvent parfaitement donner la pleine propriété de leurs biens à leurs enfants et conserver le droit de les utiliser. Voici une façon de prévoir votre succession et de réduire les coûts. Le montant du droit nu et le montant du droit d’usage sont déterminés en fonction de la proportion du droit d’usage et du droit nu déterminée par l’administration fiscale.

Le nu-propriétaire peuvent-ils être contraints de vendre ?

Non, le bien démembré ne peut être vendu qu’avec l’accord du nu-propriétaire et l’usufruitier. Une partie ne peut pas vendre la pleine propriété sans le consentement de l’autre partie.

Barèmes fiscales lors du démembrement

Lors du démembrement d’un bien immobilier, la valeur du bien est répartie entre la nue-propriété et l’usufruit Cette répartition se fait selon un barème établi par l’administration fiscale, et qui évolue en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment du démembrement.

Age du donateur Valeur de l’usufruit Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans 90% 10%
de 21 à 30 ans 80% 20%
de 31 à 40 ans 70% 30%
de 41 à 50 ans 60% 40%
de 51 à 60 ans 50% 50%
de 61 à 70 ans
40% 60%
de 71 à 80 ans 30% 70%
de 81 à 90 ans 20% 80%
Plus de 91 ans 10% 90%

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