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Le diagnostic assainissement, tout savoir quand on vend son logement…

par | Juil 6, 2022 | Juste de l'immobilier

Diagnostic assainissement

Selon les articles L-271-4 et suivants du Code de la construction, l’acte de vente doit contenir un certain nombre de diagnostics techniques obligatoires.

Parmi eux, le diagnostic assainissement  vise principalement le réseau d’épuration de la résidence. Fosses septiques, stations de micro-épuration, contrôles par des entreprises agréées peuvent entraîner des obligations de travaux. 

Qu’est-ce qu’un diagnostic assainissement ?

Un diagnostic assainissement lors de la vente d’un bien immobilier est un contrôle technique visant à s’assurer du bon fonctionnement et de l’entretien du système d’assainissement. Ce diagnostic a 3 objectifs principaux :

  • S’assurer que le logement est conforme aux normes et réglementations techniques ; 
  • informer l’acquéreur des défauts du logement et éviter les vices cachés ; 
  • protéger l’environnement et prévenir la contamination des nappes phréatiques et des cours d’eau.

Diagnostic obligatoire pour les immeubles avec assainissement non collectif

Depuis le 1er janvier 2011, un diagnostic hygiène est obligatoire lors de la vente d’un bien avec sanitaire autonome non collectif. En pratique, il s’agit de maisons autonomes avec fosses septiques, fosses pleines, micro-usines ou systèmes alternatifs avec filtres compacts ou plantés. On parle alors de diagnostic de santé non collectif.

Diagnostic assainissement non obligatoire des bâtiments raccordés au tout à l’égout

Si votre habitation est raccordée au réseau d’assainissement collectif, un diagnostic collectif d’assainissement n’est pas légalement obligatoire. Il en va de même pour les appartements.

A noter toutefois que l’article L1331-4 du code de la santé publique confie aux communes la responsabilité de « surveiller la qualité et le bon état des ouvrages nécessaires au rejet des eaux usées dans les branchements publics ». Ainsi, des ordonnances municipales peuvent imposer un diagnostic collectif d’hygiène lors de la vente d’une maison. Par conséquent, cela doit être vérifié auprès du service municipal compétent.

Comment se déroule un diagnostic assainissement non collectif ?

Vous devez contacter au préalable le Service Public Non Collectif de Santé (SPANC) de votre commune. Le diagnostic ne doit être effectué que par des techniciens autorisés et agréés. Il vérifiera notamment le type d’installation et son accessibilité. Il doit également :

  • Vérifier le respect des normes techniques et sanitaires en vigueur ;
  • détecter tout défaut d’entretien et d’usure ;
  • identifier tout risque pour la santé ;
  • Vérifiez que l’installation répond aux besoins de la maison et aux caractéristiques du terrain.

Le technicien publie alors un rapport valable 3 ans, qui vient s’ajouter aux sept autres diagnostics insérés dans le Document de Diagnostic Technique (DDT) (amiante, plomb, gaz, termites, risques naturels et techniques, installations électriques, performance énergétique). Ce dernier doit être joint à une promesse ou à un acte de vente.

Quelles sont les sanctions en cas de non-diagnostic assainissement obligatoire ?

A défaut de diagnostic d’assainissement non collectif ou de déclaration mensongère pouvant induire l’acheteur en erreur, la responsabilité du vendeur et du notaire pourra être engagée.

L’acheteur peut demander au tribunal d’annuler la vente et de lui octroyer des dommages et intérêts.

Par ailleurs, les acheteurs peuvent contacter le service fraude de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF). Dans ce cas, le vendeur et le notaire encourent chacun une amende pouvant aller jusqu’à 300 000 euros et 2 ans de prison.

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