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Investir dans l’immobilier ancien grâce au dispositif « Denormandie »

par | Nov 2, 2022 | Juste de l'immobilier

Dispositif Denormandie

Le dispositif « Denormandie », qu’est-ce que c’est ?

Le dispositif « Denormandie » est une subvention fiscale accordée dans le cadre d’un investissement locatif. Il vise à faciliter la rénovation des bâtiments anciens pour répondre aux besoins de logement de la population.
Plus précisément, le programme est un allégement de l’impôt sur le revenu accordé aux personnes qui achètent des logements vacants, rénovent certains quartiers et les louent.

Comment faire, concrètement, pour savoir si ma commune est éligible au dispositif « Denormandie » ?

Un simulateur élaboré par service-public permet de vérifier si votre ville relève du dispositif « Denormandie ».
Pour profiter de ce dispositif, votre propriété doit se situer dans l’une des communes en cliquant ici

Qui peut bénéficier de la réduction d’impôt « Denormandie » ?

En plus du critère lié à la localisation de votre logement (voir paragraphe précédent), il est nécessaire que plusieurs critères soient remplis pour en bénéficier :

Les conditions liées au logement à rénover

  • Le logement concerné doit être un logement ancien faisant l’objet de travaux d’amélioration, ou un local transformé en usage d’habitation.
  • Le logement concerné doit être un logement non meublé devant être loué comme habitation principale sur une période longue durée, pendant 6, 9 ou 12 ans.
  • Une fois le logement rénové selon les critères éligibles (voir paragraphe suivant) le loyer mensuel ne doit pas dépasser, charges non comprises, les plafonds suivants  :
Localisation du logement 2021 2022
Zone A bis 17,55 € 17,62 €
Zone A 13,04 € 13,09 €
Zone B1 10,51 € 10,55 €
Zone B2 (sur agrément) 9,13 € 9,17 €

Les conditions liées aux travaux à réaliser

Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total des opérations.
Pour bénéficier de ce crédit d’impôt, vous devez effectuer au moins une des tâches suivantes :

Travaillez à améliorer la performance énergétique globale de votre logement d’au moins 20 % (au moins 30 % pour les maisons individuelles).
Au moins deux types de travaux, tels que

  • le remplacement de la chaudière,
  • l’isolation des combles,
  • l’isolation des murs,
  • le remplacement du système d’eau chaude
  • l’isolation des fenêtres
  • Création de nouveaux espaces de vie (ex. balcon, terrasse ou garage).

Elle doit être achevée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition.

Les conditions liées au(x) locataire(s)

Une fois les travaux terminés, les conditions attachées au locataire du logement doivent être respectées.
Le locataire ne doit pas appartenir à votre foyer imposable et son revenu imposable de référence ne doit pas dépasser les plafonds réglementaires listés ci-dessous :

Composition du foyer fiscal A bis Reste de la zone A B1 B2 et C
Personne seule 39 363 € 39 363 € 32 084 € 28 876 €
Couple 58 831 € 58 831 € 42 846 € 38 560 €
Personne seule ou couple ayant
1 personne à charge
77 120 € 60 718 € 51 524 € 46 372 €
Personne seule ou couple ayant
2 personnes à charge
92 076 € 84 708 € 62 202 € 55 982 €
Personne seule ou couple ayant
3 personnes à charge
109 552 € 100 279 € 73 173 € 65 856 €
Personne seule ou couple ayant
4 personnes à charge
123 275 € 112 844 € 82 465 € 74 219 €
Majoration par personne à charge à partir de la 5ème personne + 13 734 € + 12 573 € + 9 200 € + 8 277 €

Quel est le montant de la réduction d’impôt « Denormandie » ?

Le calcul du crédit d’impôt Denormandy est basé sur le coût du logement. Ce prix comprend tous les montants débloqués pour l’acquisition du bien, y compris les frais de rénovation.
Les avantages fiscaux sont répartis sur la durée de la location. Le montant est calculé en appliquant un pourcentage au coût net du logement, qui varie selon la durée de location du logement.

  • Pour une durée de location de 6 ans : réduction d’impôt de 12% sur le prix d’achat du bien.
  • Pour une durée de location de 9 ans : la réduction d’impôt est de 18% du prix d’achat du bien.
  • Pour une durée de location de 12 ans : la réduction d’impôt est de 21% du prix d’achat du bien.

Exemple : L’avantage fiscal se calculant sur le prix total de l’achat (travaux compris), si vous achetez un bien d’un montant de 160 000 € auquel s’ajoutent des dépenses de rénovation parmi les dépenses éligibles d’un montant de 40 000 €, et que vous louez sur une période de 12 ans, vous bénéficiez d’un avantage fiscal de 42 000 € (21 % de 200 000) soit 3 500 € de réduction d’impôt sur le revenu par an.
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